ワンルームマンションの売却で“次の一手”を。 ～高値で売るための戦略と物件選び～
目次
はじめに
ワンルームマンションの売却を検討している方の中には、「ワンルームマンションの売却タイミングがわからない」「高値で売れるタイミングはいつ？」「本当に売れるのか不安」このような考えを持つ方も多いのではないでしょうか。
ワンルームマンションの売却は、タイミングと戦略によって大きく変わります。市場の動向を見極め、適切な準備を整えることで、より高値で売却するチャンスを広げることが可能です。現状の家賃収入だけで満足せず、賃料収入の安定が見えた今こそ、2件目への最適化を図るタイミングではないでしょうか。
本記事では、出口戦略である不動産売却のタイミングの見極め方をデータと実務視点から詳しく解説します。大切な資産をより有利な条件で手放すために、今できる“次の一手”を考えてみましょう。
1. 売却を検討すべき2つのタイミング
ワンルームマンションの売却を検討すべきタイミングは「修繕コストの発生」と「市場価格が上昇したとき」と考えられています。
1-1. 築年数・設備修繕更新コストから見た「最適な出口」
マンションを含めた建物は、築年数に比例して劣化します。入居者に貸し出すためには劣化した箇所を修繕しなければいけませんから、修繕コストを考慮しなければいけません。
修繕せずに売却しても買主が現れない可能性があり、一方で修繕費用をかけたことで売却価格が上がり、買主が見つからないこともあります。
つまり、築年数と設備修繕コストの費用対効果を計算することが重要です。一概に築年数と修繕費用だけで、売却判断を決めるのは難しいですが、一例として築年数から見た売却時の戦略を以下の表にまとめました。
<築年数から見た売却の最適タイミング>
築5年以内や築6年〜10年程度のワンルームマンションは、設備などの劣化も少ないため、比較的修繕コストをかけずに売却できます。築11年以上になると、給湯器、エアコン、キッチン設備などの交換時期が近づくと、売却前に修繕するか、そのまま売るかの判断が必要となるでしょう。
築21年以上になると、多くのケースで修繕費用がかかるため、そのまま売却するとなると、買主が現れない可能性も高まります。加えて築浅物件の方が入居率も高いため、投資家からすると築21年以上のワンルームマンションは、魅力が低い投資物件と判断されることもあるでしょう。
もちろん立地やリノベーション工事によって、そのワンルームマンションの価値は大きく変動するため、一概に築古物件が売れないというわけではありません。しかし、マンションを含めた建物は新しい方が需要が高いため、築年数と設備更新コストを考慮して売却タイミングを検討する必要があります。
1-2. 不動産価格が上昇した時期
不動産価格が上昇すれば売却利益が大きくなるため、売却を検討すべきタイミングであると考えられています。市場価格が上昇しているということは、住宅購入希望者や投資家が物件を求めるため、競争が発生します。価格交渉の余地が広がり、売り手に有利な条件で契約が決まりやすくなります。
そのため景気が好調な時期や低金利の環境下では、住宅購入の需要が増加し、売却時に有利な条件を引き出しやすくなるのです。以下のグラフは不動産市場の価格動向を測る指標である不動産価格指数の推移です。
引用：国土交通省.不動産価格指数(令和６年７月・令和６年第２四半期分)
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001840549.pdf
マンションの価格指数に関しては、2009年から現在まで一貫して上昇しています。。円安による建築コストの高騰、海外投資家の資金流入、単身世帯や核家族の増加などが影響し、住宅供給が追いつかず価格が上昇しているなど、さまざまな要因が考えられているのです。
また、トランプ関税の影響で輸入建材の価格が上昇する可能性がありますが、これが新築物件の供給減少を招き、中古市場の需要が高まることが予想されます。
今後も価格が上昇し続けるかはわかりませんが、現在マンションは最も高値の年となっており、「売るなら今」と考えている方も多いでしょう。
2. 売却にかかるコストと税金
不動産の売却にはさまざまなコストと税金が課せられます。しかし、売却方法によってそのコストは大幅に変動します。
2-1. 仲介・買取それぞれの費用比較
マンションの売却方法には、「仲介」と「買取」の2種類あり、それぞれ売却時のコストが異なります。
■仲介手数料
仲介手数料は、売却にかかるコストの中でも非常に大きく、売却価格に比例して割高になります。
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しかし、買取の場合は不動産会社が買主となるので仲介手数料が発生しません。コスト面では買取の方が優れています。
■契約印紙代
不動産の売買契約書を締結する際は、売買契約書に印紙を添付する必要があります。用意する印紙は、売買代金によって以下の表の通り定められています。
※土地の売買価格が10万円以下の場合は、軽減措置の対象にはなりません。また、契約書に記載された契約金額が1万円未満のものは非課税となります。
参考：国税庁 No.7140 印紙税額の一覧表(その1)第1号文書から第4号文書までhttps://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm
国税庁 No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7108.htm を基に作成
売買契約書は2通作成するので、印紙は売主と買主が1部ずつ用意することになります。
■抵当権抹消登記費用
売却する不動産に抵当権が設定されている場合は、抹消登記を行う必要があり、登録免許税として1,000円納税します。抵当権とは、金融機関からのローンを借りて土地や建物を購入(建築)した場合に、それらの不動産を担保として設定する権利のことです。万が一債務者の返済が滞ってしまった場合、担保とした不動産を売却して弁済に充てることができます。
抵当権は、ローンを完済しても自動的に抹消されるわけではありません。設定された不動産の所有者が抹消登記しなければ、買主は新たな抵当権が設定できないため、売却時に抹消登記する必要があります。抵当権抹消登記は自身でも行えますが、司法書士に委任することも可能です。ただし司法書士報酬額として数万円程度の費用が発生します。
■譲渡所得税
譲渡所得税とは、不動産を他の人に譲渡(売却)した際に課せられる税金です。売却によって得た所得に対し、一定の税率を掛けた金額を売却の翌年の確定申告時に支払います。譲渡所得税は、売却代金よりそのマンションを取得する際にかかった費用や売却するためにかかった費用などの合算の方が大きければ課税されません。
■ローンの完済代金
残債が残っているワンルームマンションを売却する場合は、完済しなければ譲渡できません。売却価格がローン残債を上回る場合は、売却代金でローンを一括返済するか、自己資金で弁済する必要があります。
2-2. 売却価格 × 実質手取りのシミュレーション
| ▼「仲介」シミュレーション例 | ▼「買取」シミュレーション例 |
| - ワンルームマンション売却価格：3,000万円
- 仲介手数料： 約105.6万円 - 契約印紙代：1万円 - 譲渡所得税(利益500万円と仮定)： 約150万円 ▶ 実質手取り額：約2,743.4万円 |
- ワンルームマンション売却価格：3,000万円
- 仲介手数料： 0円 - 契約印紙代：1万円 - 譲渡所得税(利益500万円と仮定)： 約150万円 ▶ 実質手取り額：約2,849万円 |
2-3. 譲渡所得税と保有年数の関係
譲渡所得税は、以下の計算式で求められます。
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税率は譲渡した不動産の所有期間によって異なります。
長期譲渡所得金額(所有期間5年以上) 20.315％ 短期譲渡所得金額(所有期間5年未満) 39.63%
つまり、最低でも5年以上所有してから売却した方が税金を抑えることができるということです。ただし、譲渡所得税は売却価格そのものではなく、不動産の取得費や売却関連費用(仲介手数料など)、特別控除を差し引いた金額に対して課される税金です。
譲渡所得が0になれば、譲渡所得税が課せられることがありません。そのポイントとなるのが「取得費」です。
「取得費」は売却する不動産を購入した時にかかった費用を指します。ワンルームマンションの場合、購入時の価格ではなく、建物などの資産価値が時間とともに減少することを考慮します。購入時の代金から年数分に合わせた減価償却費を差し引いた金額が取得費となるのです。
国が定めた固定資産を使える期間として、建物には法定耐用年数が定められています。さらに構造別に償却率も決められているため、築年数に合わせた償却費を差し引いた金額が取得費として計上することが可能です。
<建物の取得費の計算式>
建物の取得費＝購入時の建物代金－(購入時の建物代金×償却費×築年数)
<法定耐用年数と償却率>
| 木造 | 軽量鉄骨(骨格材肉厚が3mm以下の場合) | 重量鉄骨 | 鉄筋コンクリート | |
| 法定耐用年数 | 22年 | 19年 | 34年 | 47年 |
| 償却率 | 0.046 | 0.053 | 0.030 | 0.022 |
例えば新築の鉄筋コンクリート造のワンルームマンションを3,000万円で取得し、売却時には築10年経っている場合の取得費は「3,000万円-(3,000万円×0.022×10年)＝2,340万円」となります。(購入時の建物代金がわからない場合は、売却代金の5％を取得費として計算できます)
取得費に加え、売却時にかかる仲介手数料や印紙税が譲渡費用として計上でき、これらの合算が売却価格より低ければ譲渡所得税は課せられません。さらに特別控除が適用されると、譲渡所得は大きく圧縮できますが、以下の表の通りワンルームマンションの売却では適用されるケースが珍しいです。
| 控除内容 | 控除額 |
| マイホーム(居住用財産)を売却した場合 | 3,000万円 |
| 土地建物を公共事業などのために売却した場合 | 5,000万円 |
| 特定土地区画整理事業などのために土地を売却した場合 | 2,000万円 |
| 特定住宅地造成事業などのために土地を売却した場合 | 1,500万円 |
| 平成21年～平成22年に取得した土地を譲渡した場合 | 1,000万円 |
| 農地保有の合理化などのために土地を売却した場合 | 800万円 |
| 低未利用土地等を売却した場合 | 100万円 |
減価償却を毎年計上すると、建物の取得費が減少します。その結果、売却時の譲渡益が増加し、課税額が高くなる可能性があるのです。そもそも譲渡所得税の計算は複雑なうえ、計算式を間違えてしまうと誤った金額を納税することにもなりかねません。
さらに残債が残っているワンルームマンションを売却する場合は完済しなければいけないため、譲渡所得税や仲介手数料なども考慮すると、利益がでない可能性もあるのです。その点を考慮すると、少しでも売却コストを抑えられる買取の方が手残り金額が多くなる可能性も高まるでしょう。なお、売却額が取得費を下回り譲渡損が出た場合は、他の所得と合算して相殺できる損益通算や翌年以降に繰り越すこともできます。
これらの手続きをするためには、確定申告が必要です。売却による利益が発生せず、特例や控除を適用しない場合や給与所得者で、売却額が低く、税務上の影響がない場合は確定申告は不要です。
2-4. 節税視点での売却戦略
譲渡所得税は、譲渡時の費用処理や買い替え特例を活用することで節税できます。
■計上できる譲渡費用
計上できる譲渡費用には以下のような項目が挙げられます。
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譲渡所得の計算時に控除可能な費用を適切に計上することで、課税対象額を減らせます。
■買い替え特例
さらに、ワンルームマンション投資などの事業用資産に対して買い替え特例を利用すれば、譲渡益の一部に対する課税を将来に繰り延べることができます。例えば、ワンルームマンションを2,000万円で売却し、次のマンションを3,000万円で購入したとします。このとき、売却によって得た利益(譲渡所得)があったとしても、買い替えた資産の金額が売却額より高いため、課税を繰り延べることができます。
買い替え特例を利用するためには、以下の要件を満たさなければいけません。
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買い替え特例を活用すれば譲渡所得税の支払いを繰り延べ、新しい物件へスムーズに資金を移すことができます。
■損益通算
損益通算とは、特定の所得の損失を他の所得の黒字と相殺することで、課税対象額を減らす制度です。不動産を売却した際に損失が発生した場合、その損失を給与所得や事業所得の黒字と相殺することで、課税対象額を減らすことができ、結果として税負担を軽減できます。
例えば、給与所得が500万円、不動産所得が－200万円の場合は300万円に対して課税されるということです。なお、損益通算をしても控除しきれない損失は、翌年以降3年間にわたり繰り越して控除することが可能です。
3. 売却手法とメリット・デメリット
不動産の売却には「仲介売却」と「不動産買取」の2種類あり、それぞれメリット・デメリット、特徴が異なります。
3-1. 仲介売却(一般・専任媒介)
仲介売却は、不動産会社に買主を見つけてもらい売却する方法です。仲介売却の方法は、不動産会社に売却の依頼をするという「媒介契約」によって異なり、以下の3種類に分けられます。
①一般媒介契約
1社の不動産会社だけでなく複数の不動産会社へ売却を依頼する方法。広く買主を探せる分、不動産会社の優先度が下がる可能性があります。
⓶専任媒介契約
1社の不動産会社へ売却を依頼する方法。売主が直接買主を見つけて契約することができます。
③専属専任媒介契約
1社の不動産会社へ売却を依頼する方法。売主が自分で買主を見つけても、必ず不動産会社を通さなければいけません。仲介売却は買主の間口が広いため、高値での取引ができる可能性がありますが、買主が見つかるまで時間を要したり、不動産会社と何度も打ち合わせする手間もかかります。
実際に公益財団法人東日本不動産流通機構の「首都圏不動産流通市場の動向(2023年)」によると、中古マンションが広告掲載されて成約に至るまでの日数は約2か月半〜3か月ほどと公表されています。
引用：首都圏不動産流通市場の動向(2023年)
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sf/sf_2023.pdf
仲介売却では、すぐに広告掲載されるのではなく、それまでに不動産会社との打ち合わせや募集広告を作成するまでの調査などを考慮すると、3か月半〜4か月ほど売却に時間を要するデメリットがあります。
3-2. 不動産買取(業者買取)
不動産買取は、不動産の買い取りを専門としている業者に売却する方法です。仲介で売却するより買取価格の方が安い傾向にありますが、その分仲介手数料が発生しないうえ、売却までの日数が早いという特徴があります。
買取後は物件を再販されるため、買取価格は市場価格の7〜8割程度になることが多いです。一方、売却活動の手間も省けるため、仲介と比べて売却までの期間が短く、数日〜数週間で現金化できるのでスピード重視の方におすすめです。
3-3. 収益物件としての継続保有
現在の運用利回りを確認し、売却資金の再投資利回りを比較して「売らずに所有しておく」というのも合理的なケースがあります。
以下のような場合、継続保有が合理的な選択となる可能性があります。
| ＜継続保有が合理的な選択となる例＞
安定した賃料収入が確保できている → 空室リスクが低く、運用利回りが市場平均以上である場合。 - 減価償却による節税メリットが大きい → 節税効果を活かしながらキャッシュフローを維持できる場合。 - 市場が高騰しており、再投資先の利回りが低い → 売却しても再投資先の収益性が低く、資産価値の維持が有利な場合。 - 売却時の税負担が大きい → 長期譲渡所得税(5年以上保有)が適用されるまで待つ方が有利な場合。 - 将来的な資産価値の上昇が見込める → 再開発やインフラ整備などで物件価値が上がる可能性がある場合。 |
市場環境や物件の特性を考慮しながら、売却と保有のどちらが長期的に有利かを見極めることが重要です。
4. ワンルームマンションを高く売却するためのプロセス
ワンルームマンションを高く売却するためには、価格設定から不動産会社の選定など、さまざま要素を考慮しなければいけません。
4-1.市場調査による適正価格の設定
ワンルームマンションを高く売却するためには、市場調査を徹底し、適正価格を設定することが重要です。
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で周辺の取引事例を確認し、適正価格を設定します。
参考：国土交通省 不動産情報ライブラリ「玉造(ＪＲ)駅周辺 / 中古マンション等 / 2023年第4四半期 から 2024年第3四半期 まで / 成約価格情報」
その価格と不動産会社の査定を比較したり、物件の状態を踏まえて適切な価格を設定することが重要です。売却時には譲渡所得税やローンの完済代金などを加味して手残りが出る価格なのかをチェックしておきましょう。
手残りが出るために、相場より明らかに高い売却価格になるようであれば、適切な売却タイミングではないと判断することも可能です。もし仮に手元に残る金額（手残り）を確保しようとした結果、相場より明らかに高い売却価格を設定しなければならない場合は、無理に売却せず、タイミングを見直すことも選択肢のひとつです。
4-2.信頼できる不動産会社を選ぶ
不動産会社によって査定価格も異なるため、売却利益にも違いがあります。さらに、できるだけ売却価格の高い物件を仲介したいと考えています。担当者によっては物件の優先度が低くなり、買主が見つかるまで時間がかかるケースも多いです。
このような差があることから、不動産会社の実績や口コミ、提案力などを確認し、信頼できる不動産会社を見つけることが重要です。
4-3.魅力的な物件演出の方法
立地や築年数は変えることはできませんが、魅力的な物件演出を行えば、より高値で売却することができます。賃料を高めることができれば、利回りも向上するため、投資家から魅力ある物件と判断され、買主が現れやすくなります。
| ※利回りとは、1年間で投資資金を回収できる割合を指します。利回りが10％であれば、10年間で投資額を回収できるということになります。 |
賃料を高くするためには以下のような方法があります。
＜賃料を高くするための方法＞
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このように他の物件との差別化を行えば、付加価値が生まれて賃料を高めることができ、投資家から選ばれやすい物件にすることも可能です。
5. ワンルームマンション売却の適切なタイミング
ワンルームマンションを高く売却するためのプロセスでは、価格設定や不動産会社の選定、投資家から見た物件の魅力など、売れやすさに着目して紹介しました。
最後に「いつ売却するのが適切なのか」という点を考慮して売却することで、次の物件への投資を成功させるカギにもなります。
5-1.経済状況を考慮した売却時期の見極め
ワンルームマンションは地域の経済動向や住宅市場の動きに応じて、売却価格が変動します。例えば、マンション周辺に大型商業施設が建設されたり、大学の移転や駅の新設など開発が進めば不動産価値は大きく上昇します。
このような開発が計画されている場合は、将来的に物件価値が高まるため、すぐに売却するのではなく、収益物件として継続保有しておくのも選択肢の一つです。
マンション周辺の市場動向を確認しながら最適な売却時期を見極めるようにしましょう。
5-2.物件の築年数に注意して売却を実施
近畿圏に関しては、築36年以上のマンションの成約件数が最も多い一方で、1㎡当たりの単価は大幅に低くなります。
| 2023年 | ～築5年 | 築6年～10年 | 築11年～15年 | 築16年～20年 | 築21年～25年 | 築26～30年 | 築31～35年 | 築36年～ |
| 成約件数(件) | 1,273 | 1,645 | 1,606 | 1,875 | 2,068 | 1,572 | 1,507 | 4,746 |
| ㎡単価(万円/㎡) | 76.74 | 68.75 | 55.06 | 50.56 | 41.01 | 27.99 | 24.45 | 22.77 |
※上記のデータには、ワンルームマンションの他にファミリータイプの間取りのマンションも含まれています。
参考：不動産市場動向 近畿レインズ 中古マンションの築年帯別状況［近畿圏］を基に作成
5年以内のマンションは最新の設備が整っており、需要が高いため売却価格が安定しやすい特徴があります。築6年〜10年の物件は5年以内の物件と比べて値崩れが少ないですが、築11年〜15年になると、価格も3割も落ちてしまいます。
さらに築古になると、修繕費が高額になるだけでなく、入居者からの需要も低くなるため、買い手が現れにくくなる傾向にあります。物件の築年数はマンション価格と需要に影響を及ぼすため、築古になる前に売却を検討した方が良いでしょう。
6.売却を見据えた購入なら、「エスリードダイレクト」が最適
ここまで、ワンルームマンションの売却には時期の見極めと不動産会社選びが重要であるとお伝えしました。ただし、売却時の成功は「購入時点」から始まっているとも言えます。将来的な高値売却を見据えるなら、「どこで、どんな物件を購入するか」が極めて重要です。
その点で、売却までのストーリーを描きやすいサービスとして注目されているのが、「エスリードダイレクト」です。
6-1. 出口を見据えた“自社仕入れ直販モデル
エスリードダイレクトは、エスリードグループが新築時に供給した物件を、自社で再評価・買い取り、外部仲介手数料なしで直接販売を行う投資用ワンルームマンション販売サービスです。仲介を介さないため、他の中古不動産サービスよりも割安に購入できる点が最大の特徴です。
さらに、価格だけでなく物件の品質や管理体制にも信頼がおけるため、投資効率が高く、将来的な売却も見据えやすいというメリットがあります。
6-2.グループ直販のネットワークを活かした再販力
エスリードグループは、累計数万戸の分譲実績と豊富な顧客ネットワークを活かし、グループ内でダイレクトに再販できる体制を構築。市場に公開される前に購入希望者へ優先的に提案できるため、価格競争に巻き込まれにくく、スピード感を保ちながらも高値売却が可能です。
6-3. “どこでも買える物件”ではなく、“今しか買えない直販物件”
エスリードダイレクトで取り扱うのは、ポータルサイトには出回らない、直販専用の限定物件です。販売期間は原則3週間と短く、市場に出回る前に完売するケースも多く見られます。
そのため、「他と比較したうえで決めよう」と思っていても、次に見たときには販売終了している可能性があります。流通量が限られる直販物件だからこそ、一つひとつの物件に対する判断力とタイミングが問われる投資となります。
おわりに
ワンルームマンションの売却ではタイミングと不動産会社の選定がカギを握っています。ひとつの判断をミスすると市場の変化についていけず、収益も最大化できない可能性も高いです。
しかし、いざ売却するとなっても「どこに相談したらいいの？」「本当に今売るべきなの？」と踏みとどまる人も多いです。そのためにも、「どの不動産会社に依頼する」かを慎重に検討する必要がありますが、エスリードダイレクトであれば、直販モデルと豊富なネットワークを生かした売却ができるのでおすすめです。
