今や東京23区の新築マンション価格は1億円を超えるほど、不動産全体の価格が上昇しています。東京の投資物件は以前より利回りが大きく低下しており、そのような背景から、「大阪」での不動産投資が注目されています。

 

しかし、大阪に知見がない方や、大阪の不動産動向が分からない方にとっては、

 

• 「大阪での不動産投資がなぜ今注目されているの？」
• 「東京と比較するとどんな特徴がある？」
• 「大阪で不動産投資するならどのエリアがおすすめ？」

 

このような疑問を抱く方も多いのではないでしょうか。

本記事では、次の不動産投資を合理的に見極めるために、大阪エリアの不動産動向を整理し、投資成功へと導く戦略を解説します。市場の変化を読み解き、“次の1件”を見極めるためのヒントを探りましょう。

 

大阪は日本国内第2の経済圏として安定した市場規模を誇り、商業用不動産の投資額は増加傾向にあります。国内だけでなく、海外投資家からの人気も高く、東京より高い利回りが期待できる点が注目されています。実際に市場規模や利回りなどのデータからその理由を紐解いていきましょう。

 

 

市場規模の観点では、2024年の大阪圏の商業用不動産投資額が過去最高の1兆円超えを記録し、日本の不動産市場を牽引する存在となっています。

 

大阪ビジネスの賃貸市場を確認すると、2024年7月時点でのオフィスの利回りは4.16％と、ここ数年安定していることがわかります。

 

引用：公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会　第28回大阪圏エリア別不動産利回り調査（2024年7月調査）

https://www.rea-osaka.or.jp/info/documents/1617874832_0.pdf

もちろん国内の不動産価格の上昇の影響を受けているため、利回りは年々低下しています。しかし、平均空室率については2022年が5％前後、2023年が4％台と推移してきており、直近の2024年7月は4.19％という結果が出ています。

利回りは多少低下しているものの、空室率が減少傾向にあるので、安定した収入が得られる市場であると汲み取ることができるでしょう。

 

 

大阪では再開発が進行しているだけでなく、関西圏へのアクセスの良さから人口が集中しています。さらに2025年には大阪・関西万博が開催されており、インバウンド需要が大きく高まる期待がされているのです。

 

再開発

大阪では梅田、中之島、南港などのエリアで大規模な再開発が進行中です。特に「うめきた2期地区開発」では、オフィスや高級ホテル、商業施設が集まる新たなビジネス拠点が誕生し、2027年の開業に向けて都市機能の向上が期待されています。

 

都市圏人口の流動性

大阪は全国第3位の人口を誇り、住宅需要が安定しています。さらに、京都や神戸へのアクセスが良好なため、関西圏全体での人口流動性が高く、賃貸需要が高く空室リスクが低い点も投資家にとって魅力的です。

 

インバウンド需要の増加

2025年の大阪・関西万博などによって観光業の発展が期待されています。万博の経済波及効果は約2.9兆円とされており、ホテルや商業施設の需要が高まることで、不動産市場にも好影響を与えると考えられています。

 

 

東京の物件は賃料を高く設定できますが、その分初期投資の金額が大きすぎる懸念があります。

投資物件によるものの、新築マンションを例に挙げると、東京都と大阪府の物件価格は以下の表の通り大きな金額差があります。

 

	平均価格	㎡単価
東京23区	1億4,939万円	225.5万円
大阪市部	4,686 万円	116.1 万円
大阪府下	5,320 万円	83.8 万円

参考：株式会社不動産経済研究所　

首都圏新築分譲マンション市場動向2025年3月度

https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/628/Dw1gfqaU.pdf

近畿圏新築分譲マンション市場動向2025年3月度

https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/627/Dw1gfqaK.pdf

を基に作成

 

 

東京23区の新築マンションは、大阪府のマンションの約3倍。いくら賃貸需要の高い東京でも、初期投資が高額だとリスクも高くなることでしょう。また、売却したくても初期費用の高さから、そもそも投資物件を購入できない買主も多くいます。大阪の物件であれば初期費用を抑えて購入できるうえ、売却時にも東京より安く購入できることから買主の間口が広がりやすくなり、投資効率も高く出口戦略も設計しやすい特徴があるのです。

 

 

実際、東京都内の不動産と大阪の不動産ではどれくらい金額差があるのか、不動産にどのような特徴があるのかを紹介します。

 

大阪の物件は東京都内の物件と比較すると大幅に安いです。下表は、東京都内と大阪府の中古物件価格の新規登録価格の平均値を比較したものです。

 

	中古マンション新規登録価格	中古戸建住宅新規登録価格
東京都区部	6,088万円	8,402万円
大阪市内全域	3,648万円	4,273万円

参考：公益財団法人東日本不動産流通機構　首都圏不動産流通市場の動向（2024年）

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sf/sf_2024.pdf

公益社団法人近畿圏不動産流通機構　マンスリーレポート No.148

https://www.kinkireins.or.jp/trend/

を基に作成

 

東京都内の中古物件価格は、大阪市内の価格と比較して約1.5倍〜2倍ほどの価格であることがわかります。

 

 

大阪環状線は、都心部を囲む形で運行されるJR西日本の路線で、全長約21.7km、所要時間は約40分、駅数は19駅です。これは、東京の山手線（約34.5km、所要時間約1時間、駅数30駅）と比較すると、よりコンパクトな環状線であることが分かります。

 

このコンパクトさが、大阪市内の移動をスムーズにし、特に不動産投資の観点からは、交通利便性の高さが賃貸需要の安定につながる要因となります。環状線沿線の主要エリア（梅田、難波、天王寺など）は、商業施設やオフィスが集積しており、投資対象としても人気です。

 

 

大阪は3大都市圏（東京圏・名古屋圏・大阪圏）のひとつであり、人口も全国3位を誇る都道府県です。

▼2024年10月1日現在の自治体構成

ライティング	都道府県	人口
1位	東京都	14,192,184人
2位	神奈川県	9,223,695人
3位	大阪府	8,770,315人

また、全国でも転入超過している都道府県は6つしかなく、大阪府は東京都と同じく人口増加率が高いことから安定した賃貸需要につながり、高利回りにも期待ができます。

引用：総務省統計局　住民基本台帳人口移動報告　2023年（令和５年）結果

https://www.stat.go.jp/data/idou/2023np/jissu/youyaku/index.htm

 

大阪市では2025年の大阪・関西万博の開催後も、持続可能な都市モデルの構築が進められる予定です。また、Osaka Metro中央線の夢洲延伸や、北ルートの鉄道整備の検討が進められており、都市間のアクセス向上が期待されています。

 

さらに、統合型リゾート（IR）の開発も進行中で、観光・ビジネスの拠点としての役割が強化されるでしょう。このような都市開発の動きは、不動産市場にも影響を与え、将来的な不動産価格の高騰に期待を持つことができます。

 

東京に物件を所有しつつ、次の投資先として大阪市場に参入する方は、大阪に投資物件を持つメリットを理解しておきましょう。

 

東京と大阪では不動産市場の動きが異なるため、片方の市場が停滞しても、もう一方が成長していればリスクヘッジにつながります。例えば東京の所有している物件に空室が目立ったとしても、大阪での物件の入居率が安定していれば、収支がマイナスになるリスクを抑えることが可能です。

 

東京の物件は賃料が高く、安定したキャッシュフローを生みやすい一方、大阪は初期投資が抑えられ、利回りが比較的高い傾向があります。さらに東京の物件は流動性が高く、売却時の選択肢が豊富ですが、大阪は再開発やインフラ整備による資産価値向上が期待できるため、長期保有のメリットもあるのです。

東京と大阪の不動産を組み合わせることで、リスクを分散しながら安定した収益を確保するポートフォリオを構築することが可能となります。

 

ここでは自分の投資スタンスに合った関西エリアの特徴を紹介します。

 

安定した賃貸需要を重視する場合	梅田：大阪のビジネス中心地で、オフィスワーカーの賃貸需要が高い。 難波：観光客や若年層の賃貸需要が旺盛で、短期賃貸にも適している。 天王寺：再開発が進み、商業施設やオフィスの増加により賃貸需要が安定しやすい。
高利回りを狙う場合	北摂エリア（吹田・豊中）：ファミリー層の需要が高く、比較的安定した賃貸収益が期待できる。 東大阪：物件価格が抑えられ、利回りの高い物件が見つかりやすい。 堺市：大阪市内よりも価格が低く、利回りの良い物件が多い。
将来的な資産価値の向上を狙う場合	夢洲（IR・万博予定地）：2025年の大阪・関西万博やIR開発により、長期的な資産価値向上が期待される。 新大阪：新幹線のアクセスが良く、ビジネス需要が高まる可能性がある。 京阪沿線（枚方・寝屋川）：再開発が進み、今後の成長が期待されるエリア。

ここでは大阪エリア物件の“資産価値”を左右する要素について紹介します。

 

物件の資産価値を落さないためには立地選びが重要であり、3つの要素を考慮することが大切です。

 

1. 交通利便性：駅近物件は資産価値が落ちにくく、特に梅田・難波・天王寺などの主要駅周辺は人気が高い。
2. 生活利便性：スーパー、病院、金融機関などが徒歩圏内にあると、居住者の満足度が向上し、資産価値の維持につながる。
3. 将来性：再開発が進むエリア（うめきた2期、夢洲IRなど）は、長期的な資産価値向上が期待できる。

 

 

不動産におけるトレーサビリティとは、物件の履歴や取引情報を追跡できる仕組みのことを指します。これにより、物件の品質や資産価値を透明化し、買主や投資家が安心して取引できる環境を整えることができます。

 

建物に使用している建材の種類や産地などを追跡することで、品質や耐久性の確認ができます。また、過去の売買記録や賃貸実績の記録などから適正価格の判断に用いたり、物件の過去の災害履歴や修繕履歴を追跡し、リスクを事前に把握するのに用いたります。

 

トレーサビリティは投資物件の不透明部分を失くし、それぞれに想定されるリスクが可視化される特徴があります。物件の資産価値や投資判断を適切に下すためにも、トレーサビリティの活用が有効です。

 

 

大阪の不動産市場では、販売価格の根拠となる物件データと信頼性が資産価値を左右する重要な要素です。

 

• 構造・建築品質

• 耐震性能：新耐震基準を満たしているかどうかは、資産価値に大きく影響します。
• 建材の品質：使用されている建材の耐久性やメンテナンスのしやすさ。
• 施工履歴：施工会社の信頼性や過去の修繕履歴を確認。

 

• 管理体制の信頼性

• 管理組合の運営状況：適切な修繕計画があるか、管理費の適正性。
• 修繕履歴：過去の修繕履歴が明確で、計画的なメンテナンスが行われているか。
• 管理会社の評価：管理会社の対応力や実績が資産価値に影響。

 

• 市場データと価格評価

• 過去の取引履歴：同じエリア・物件タイプの売買履歴を分析し、適正価格を判断。
• 賃貸実績：入居率や賃料の推移を確認し、収益性を評価。
• 周辺の市場動向：再開発やインフラ整備の影響を考慮。

 

これらの要素から投資物件を慎重に分析し、適正な価格での購入・売却を進めることで資産価値を最大化することができます。

 

 

大阪で不動産投資するなら、大阪6区がおすすめです。それぞれの地区の特徴について紹介します。

 

北区は大阪のビジネス・商業の中心地で、オフィスワーカーの賃貸需要が高いエリアです。大型ショッピングモールや百貨店、飲食店が集まり、生活や娯楽に困ることがありません。さらにビジネス街に隣接しているため、単身者や若いファミリー層など、幅広い層から賃貸需要がある上、企業が多く進出しているため、転勤者向けの住宅需要も見込まれます。「うめきた2期」などの再開発が進行中で、資産価値の向上が期待できます。

 

中央区は難波・心斎橋を含むエリアで、商業・観光の中心地です。ビジネス街と住宅街が混在しており、単身者や若いファミリー層、さらには企業の転勤者など幅広い層に需要があります。さらに交通利便性が高く、長期的な資産価値の維持が可能です。

 

西区には堀江や新町など、おしゃれなカフェやショップが立ち並ぶエリアがあり若年層やファミリー層に人気のエリアです。さらに九条や阿波座を中心に再開発が進んでおり、地域全体の資産価値が向上しています。

 

浪速区は物件価格が比較的抑えられており、利回りの高い投資が可能です。さらに難波に近く、観光客や若年層の賃貸需要が高い特徴があります。

 

天王寺区は教育機関や医療施設が多く、ファミリー層の需要も高い一方で、再開発が進むエリアで、商業施設やオフィスの増加により賃貸需要の安定に期待が持てます。さらに四天王寺や天王寺動物園、大阪市立美術館など、文化的・歴史的な魅力も豊富で、幅広い層に支持される地域です。

 

福島区は梅田に近く、JR福島駅から大阪駅まで1駅と、ビジネス・商業エリアへの移動がスムーズでアクセスの良さが魅力です。さらに工場跡地の再開発が進み、居住環境が向上しているエリアです。

 

 

これまで大阪での不動産投資の市場や魅力について紹介しましたが、「どの不動産に投資したらいいの」という疑問を持つ方もいらっしゃることでしょう。当社がおすすめするのは“中古ワンルームマンション”です。ここでは中古ワンルームマンションが有利と考えられる3つの理由について解説します。

 

大阪6区内の中古ワンルームは、東京23区に比べて2～3割程度割安で取得できるケースが多いです。たとえば、北区のワンルームでも新築時2,800万円→中古流通価格1,800万円台という物件があり、購入価格と家賃バランスから高利回りを確保しやすい特徴があります。

 

大阪市は全国でも有数の単身世帯比率が高い都市。特に中央区・西区などオフィス街至近では、20〜40代単身層の流入が安定しており、空室リスクが低いです。地方政令市と比べても、大阪市単身率（約5割以上）は高く、長期賃貸需要を前提にできるのが大きな強みでもあります。

 

再開発が進む北区・中央区・福島区周辺では、中古ワンルームのリセール市場も拡大傾向にあるのです。賃貸運用だけでなく、将来的に実需向け（単身購入者）への売却も視野に入れられ、出口オプションが多い点で優位性が高いという特徴があります。

 

 

 

エスリードダイレクトは、エスリードグループが自社で仕入れ・保有した物件のみを直接販売する、業界でも珍しい「直販型投資用中古ワンルームマンション販売サービス」です。一般的な中古不動産流通では、仲介会社を介して物件を探すケースが多く、仲介手数料や情報の鮮度に課題が生じがちですが、エスリードダイレクトでは仲介を挟まず、グループ内で完結。これにより、市場価格よりも割安な価格での物件提供が可能になりました。

 

「良質なワンルームを、直接、安心して購入したい」──

そんなニーズに応えるためのサービスです。

 

 

エスリードダイレクトが取り扱う物件は、大阪市内を中心とした関西主要エリアに厳選されています。

特に大阪市内では、

北区（梅田周辺の再開発エリア）

中央区（本町・心斎橋のビジネス・商業地）

福島区（梅田至近の居住人気エリア）

など、高い賃貸需要と資産価値維持が期待できる区を中心にラインナップ。東京に比べて物件価格が抑えられながらも、賃料水準や出口戦略を見据えた運用が可能なエリアに特化しており、初心者からプロ投資家まで幅広く対応できるポートフォリオを用意しています。

 

「エリア選びに失敗したくない」「将来も価値が下がりにくい物件を持ちたい」という方には、特に心強い選択肢になります。

 

 

エスリードダイレクトでは、仕入れた物件をまず3週間限定で特別公開しています。この「3週間限定公開」期間中は、エスリードグループ独自の基準で厳選された物件、賃貸需要、立地、管理状況に優れた物件のみを、仲介市場に出す前に先行紹介。つまり、優良物件を一般公開前に確保できる貴重な機会となります。

 

とくに大阪市内では、北区・中央区・福島区など、「良い物件はすぐ売れる」傾向が強いため、この限定公開のタイミングを活かせるかが、成功のカギとなります。スピーディーに、確かな目で、資産価値の高いワンルームを選びたい方には、エスリードダイレクトの仕組みが大きな武器になるでしょう。

 

 

現在では東京の物件価格が高騰し利回りが低下しているため、比較的安価で利回りの高い大阪に注目が集まっています。大阪は再開発・万博・IR開発、鉄道整備などによって市場規模が拡大し、安定した賃貸需要に期待できるエリアです。投資先を東京だけにするのではなく、大阪にも投資すると、分散投資ができリスクヘッジにもつながることでしょう。

 

ただし、大阪に知見がない方は自身で探すのではなく、エリアに詳しい直販会社と組むことで“収益が高く、将来的に高く売れる物件”を選ぶことができます。

 

そのためにも、「どの不動産会社に相談するか」を慎重に検討する必要がありますが、エスリードダイレクトであれば、直販モデルと豊富なネットワークを生かした売却が可能です。

 

まずは無料で会員登録し、お得な物件を閲覧することからスタートすることをおすすめします。

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