高値圏の京阪神で、2戸目以降の投資判断を鈍らせる収益構造の正体

 

はじめに

 

すでに投資用マンションを1戸以上保有している方が次の1戸を検討するとき、以前より強く感じやすいのが「物件価格は上がっているのに、なぜ手元にお金が残りにくいのか」という違和感です。特に区分マンション投資では、表面利回りでは一見成り立っているように見えても、実際に月次の収支を置いてみると、思ったよりCFが薄い、あるいはほとんど残らないというケースが少なくありません。

 

この背景には、単なる個別物件の条件差ではなく、近畿圏全体の価格上昇、金利環境の変化、新築特有の価格構造、そして運営コストの上昇が同時に進んでいるという市場全体の事情があります。近畿圏の新築マンション供給は減少している一方で、平均価格は上昇しており、2024年の近畿圏平均価格は5,357万円、㎡単価は90.7万円と高水準にあります。こうした価格上昇が、区分投資のCFを出しにくくしている大きな前提です。

 

ここでは、京阪神エリアで投資経験を重ねてきた既存オーナーに向けて、区分投資でCFが出にくい理由を整理します。重要なのは、単に「区分は儲からない」と結論づけることではなく、どの要因がCFを薄くし、どこで改善余地があるのかを見極めることです。

 

 

結論

 

区分投資でCFが出にくい最大の理由は、価格上昇に対して賃料上昇が追いつかず、さらに金利と運営コストが収益を削るからです

 

区分投資のCFが出にくい理由をひと言で言えば、取得コストだけが先に膨らみ、毎月の収入がそれに比例して増えないからです。とくに新築区分では、価格が上がっても家賃を同じ比率で上げられるわけではありません。賃借人の支払い能力には上限があるため、価格上昇がそのまま収益増にはつながらず、結果として利回りが圧縮されます。

 

そこに、金利上昇、管理費、修繕積立金、空室リスクが重なると、表面上は成立していても、実質的なCFは一気に細くなります。近畿圏の新築区分では、低金利期に比べてイールドギャップが縮小し、物件表面利回り4.0％に対し借入金利1.5％だった状態から、2026年予測では表面利回り3.5％、借入金利2.5％程度まで差が縮む想定が示されています。差が1.0％前後まで薄くなると、運営コストを差し引いた後のCFがマイナスに転びやすくなります。

 

つまり区分投資で見るべきなのは「買えるかどうか」ではなく、買った後にどれだけ現金が残るかです。

 

 

理由①
物件価格の上昇が、最初から収益性を削っている

 

近畿圏の新築分譲マンションは、供給が絞られている一方で価格が上昇しています。この構造自体が、区分投資のCFを圧迫する出発点です。価格が高いということは、同じ家賃でもローン負担が重くなるということであり、購入時点で毎月の収支余力が細くなります。

 

さらに大阪市部では、発売戸数が減少しているのに㎡単価は大きく上昇しており、投資家は将来期待を高い価格で先取りして買っている状態になりやすいと整理できます。これは、まだ実現していない将来価値を先に支払っているのと近く、CFという観点では不利です。価格上昇は資産価値の上昇と同義ではあっても、毎月の手残り増加と同義ではありません。 むしろ高値づかみになれば、取得直後からCF余力は薄くなります。

 

 

理由
②新築プレミアムが、収支を見えにくく悪化させる

 

区分投資でCFが出にくい理由として、特に新築で大きいのが新築プレミアムです。新築マンションには、実質的な資産価値とは別に、広告宣伝費、販売手数料、デベロッパー利益などが上乗せされており、これが物件価格の1割から3割程度を占めるとされています。投資家はこのプレミアム込みでローンを組み、家賃で返済するため、最初から収益構造が重くなります。

 

しかも、購入直後にはそのプレミアム分が中古市場価格に残らない可能性があるため、CFが薄いだけでなく、売却時の含み損リスクまで抱えやすくなります。これは2戸目、3戸目を考える投資家にとって重要です。なぜなら、手元にお金が残らないうえに、資産評価も伸びにくい物件を抱えると、次の投資余力まで削られるからです。

 

 

理由③
金利上昇で、薄いCFがさらに削られる

 

金利上昇は、区分投資のCFに直接的なダメージを与えます。低金利期には、利回りと借入金利の差であるイールドギャップがある程度確保されていたため、管理費や空室を織り込んでもなおプラス収支を作りやすい局面がありました。しかし、現在はその差が縮小しています。

 

区分投資は、もともと一棟に比べて利回りが低くなりやすいため、金利が上がると影響を受けやすい構造です。CFが月数千円から1万円程度しかない状態では、少しの金利上昇、空室、修繕積立金増額で簡単に赤字へ転じます。つまり、金利上昇局面では、区分投資は「買えるか」より「耐えられるか」で見るべき投資になります。

 

 

理由④
管理費と修繕積立金が、将来に向けて重くなる

 

区分マンションは、一棟より管理負担が軽い反面、管理費・修繕積立金のコントロールが効きにくいという弱点があります。特に新築時には修繕積立金が低めに設定され、後年に増額される段階増額方式が採用されていることが多く、当初の収支シミュレーションでは見えていなかったコスト増が発生しやすくなります。

 

たとえば当初5,000円だった修繕積立金が、10年後には15,000円、さらに大規模修繕前には25,000円へ上がるようなケースが示されており、月次CFが薄い物件ではこの増額がそのまま赤字転落要因になります。加えて、人件費上昇で管理委託料も上がりやすく、区分所有者はその増額を受け入れざるを得ません。つまり、今のCFだけでなく、将来のコスト増まで含めて初めて本当の収益性が見えるのです。

 

 

理由⑤
税引後まで見ると、新築区分はさらに苦しくなる

 

CFを考えるうえで見落とされやすいのが、税引後の手残りです。不動産投資では、減価償却による所得圧縮が大きな役割を果たしますが、新築RC区分は法定耐用年数が長く、1年あたりの償却額が小さくなりやすいため、中古に比べて節税効果が弱くなります。結果として、会計上も税務上もキャッシュを残しにくい構造になりがちです。

 

一方で中古区分は、取得価格を抑えやすく、減価償却の効き方も新築より有利になりやすいため、同じ家賃帯でも税引後CFでは差が出やすいと整理できます。リサーチでも、新築より中古のほうが月次収支と税引後キャッシュフローの両面で有利になりやすい例が示されています。

 

まとめ

 

区分投資でCFが出にくいのは、物件が悪いからではなく収益構造が薄くなりやすいから

 

区分投資でCFが出にくい理由は、一つではありません。物件価格の高騰、新築プレミアム、金利上昇、修繕積立金の増額、管理費の上昇、そして税引後の手残りの薄さが重なり、毎月の収支余力を細くしています。京阪神のように都市価値が上がっている市場ほど、この傾向は強くなりやすいと言えます。

 

したがって、次の1戸を考える既存オーナーが本当に見るべきなのは、表面利回りの見映えではありません。取得価格に対して、金利・運営コスト・将来増額・税引後まで含めて、どれだけ現金が残るかです。区分投資は依然として有効な選択肢ですが、CFを重視するなら、今後は新築区分をそのまま積み増す発想より、収益構造の厚い中古区分や、管理と価格のバランスが取れた物件へ視点を移すことが重要になります。

 

 

 

 

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