数字の見え方ではなく、手残りまで落として区分投資を判断するための実務的な見方

 

はじめに

 

投資用マンションをすでに１戸以上保有している方が、次の物件を検討するとき、頭では「利回りは表面だけでは判断できない」と分かっていても、実際の比較になると数字の見た目に引っ張られやすいものです。とくに販売資料では表面利回りが分かりやすく示されるため、５パーセント台後半や６パーセント台の数字を見ると魅力的に感じやすくなります。しかし、購入後の収支を左右するのは、その数字そのものではなく、その数字の中に何が入っていて、何が抜けているかです。

 

京阪神エリアでは、大阪市中心部の再開発、交通インフラの整備、京都の供給制約、神戸の再整備などを背景に、物件価格が上がりやすい状況が続いています。その結果、家賃収入だけを見れば成り立っているように見えても、購入時諸費用や運営コスト、借入返済まで含めると、思ったほど現金が残らないケースが増えています。つまり今の市場では、利回りの計算をどこまで細かくやるかが、そのまま投資判断の精度に直結します。

 

ここでは、京阪神で投資用マンションの買い増しを考える方に向けて、表面利回り、実質利回り、そしてキャッシュフローを、具体例を使ってどう計算し、どう読み解けばよいかを整理します。重要なのは、数字を増やすことではなく、数字を現実に近づけることです。

 

 

結論

 

利回り計算で本当に見るべきなのは、表面の高さではなく、最終的にいくら残るかです

 

結論から言えば、利回り計算は表面利回りだけで終えると意味がありません。表面利回りは比較の入口としては便利ですが、購入時諸費用も、管理費や修繕積立金も、固定資産税も、空室も、借入返済も反映していません。したがって、投資判断として使うには粗すぎます。

 

実務では、まず表面利回りで候補を拾い、その後に実質利回りで運営コストを落とし、最後にキャッシュフローで返済後の手残りを見る流れが必要です。京阪神のように価格上昇が進みやすい市場では、買値が重くなりやすいため、表面利回りが同じでも、実際に残るお金はかなり変わります。経験者ほど、利回りの数字そのものより、数字を削っていった先の現実を見ています。

 

 

具体例①
表面利回りの計算だけでは、物件の本当の収益力は分からない

 

表面利回りの計算だけでは、物件の本当の収益力は分からない

 

まず、京阪神の都心部でも比較的現実的な中古区分マンションの例で考えます。

 

物件価格２２００万円
月額家賃８万２０００円
年間家賃収入９８万４０００円

 

この場合、表面利回りは
９８万４０００円 ÷ ２２００万円 ＝ 約４．４７パーセント
となります。

 

数字だけを見ると、都心部の区分としては成立しているように見えます。しかし、この時点では購入時の仲介手数料や登記費用、不動産取得税、ローン関連費用などが入っていません。さらに、管理費、修繕積立金、固定資産税、保険料も無視されています。つまりこの４．４７パーセントは、満室かつ費用を無視した見かけの収益率にすぎません。

 

ここで判断を止めると、実際には収益が薄い物件を見落としやすくなります。経験者が表面利回りを使うのは、良し悪しを決めるためではなく、あくまで次の精査に進むかどうかを決めるためです。

 

 

具体例②
実質利回りまで落とすと、見え方はかなり変わる

 

次に、この物件の年間運営コストを入れてみます。仮に以下の条件とします。

 

①管理費と修繕積立金　月１万５０００円
年間１８万円

 

②賃貸管理手数料　家賃の５パーセント
年間約４万９０００円

 

③固定資産税と都市計画税
年間６万〜８万円（ここでは７万円で試算）

 

④火災保険料など
年間２万円

 

さらに、空室や募集コストを見込んで⑤年間家賃収入の５パーセントを控えめに差し引くと、約４万９０００円です。

 

すると、年間家賃収入９８万４０００円から、
　①管理費と修繕積立金：１８万円
　②賃貸管理手数料：４万９０００円
　③固定資産税と都市計画税：７万円
　④火災保険料など：２万円
　⑤年間家賃収入の５パーセント：４万９０００円
を差し引きます。

 

残るのは約６１万６０００円です。

 

さらに購入時諸費用を物件価格の７パーセント、約１５４万円とすると、総投資額は２３５４万円です。
この場合の実質利回りは、
６１万６０００円 ÷ ２３５４万円 ＝ 約２．６パーセント
となります。

 

表面利回り４．４７パーセントと、実質利回り約２．６パーセントでは、印象がかなり違います。ここで分かるのは、表面利回りの一ポイント、二ポイントの差よりも、経費と諸費用の影響のほうが大きいということです。

 

また、実質利回りはあくまで現時点の静的な数字であり、修繕積立金の増額や原状回復費、広告料などを加味すると、実務上の収益力はさらに低下するケースも少なくありません。

 

 

具体例③
キャッシュフローまで見ると、持てる物件かどうかが分かる

 

次に、借入返済を入れてキャッシュフローを見ます。仮に、頭金なしに近い形で、２２００万円を金利２パーセント、期間３５年で借りたとします。概算では、年間返済額は約９０万円前後になります。

 

先ほどの年間純収益が約６１万６０００円でしたから、返済後の年間キャッシュフローは、
６１万６０００円 － ９０万円 ＝ 約マイナス２８万円
です。

 

ここで初めて、この物件は表面利回り４．４７パーセントで一見成立していても、借入条件まで入れると手元資金が減る投資だと分かります。もちろん、頭金を入れれば改善しますし、金利条件が良ければ数字は変わります。ただ、重要なのは、利回りの比較だけでは持ち続けられるかが分からないことです。

 

さらにここに、空室が１か月発生した場合や、修繕積立金が将来増額された場合を重ねると、収支はさらに悪化します。経験者が最終的に見るのは、まさにこの耐久性です。

 

 

実務でどう使うか

 

利回り計算は一回ではなく、条件を変えて複数回やる

 

利回り計算で差がつくのは、計算式を知っているかどうかではなく、どの条件で何回計算するかです。経験者は通常、少なくとも三つの前提で見ます。現状の満室前提、空室１か月前提、金利上昇前提です。できれば、修繕積立金の増額や設備更新費も織り込んでおくべきです。

 

京阪神では、都心部ほど価格が高く、表面利回りは低めに出やすい一方で、出口は強い傾向があります。逆に、利回りが高い物件は、立地、管理、築年数、出口のどこかに弱さがあることが多いです。したがって、計算は一つの数字を作るためではなく、その物件がどこで崩れるかを確認するために行うべきです。

 

 

まとめ

 

利回り計算の具体例で分かるのは、数字の高さより数字の残り方です

 

利回り計算の具体例を通して分かるのは、表面利回りがそのまま投資判断にならないということです。表面利回りは入口、実質利回りは収益力の補正、キャッシュフローは持続可能性の確認です。この三段階を踏まない限り、数字は見えていても中身は見えていません。

 

京阪神のように価格が上がりやすい市場では、買値の重さが収益を圧迫しやすくなります。だからこそ、数字を一回見るだけではなく、数字を削り、返済を入れ、揺らしてみることが重要です。経験者にとって本当に大切なのは、利回りが高い物件を探すことではなく、計算しても崩れにくい物件を見つけることです。

 

 

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