不動産投資で本当に節税できる？失敗しないためのポイントを初心者向けにわかりやすく解説

はじめに

「不動産投資で節税できる」「ワンルームマンション投資は1棟マンションに比べて手頃」といった言葉を耳にしたことがある方も多いのではないでしょうか。
ワンルームマンション投資は少ない自己資金から始められ、比較的リスクが小さいことから、特に会社員を中心に注目を集めています。

確かに、不動産投資はうまく活用すれば、所得税や住民税の負担を軽減できる魅力的な手段です。
しかしその一方で、思ったほど節税効果が得られなかったり、リスクを十分に理解しないまま始めて失敗してしまうケースも少なくありません。

本記事では、不動産投資による節税の仕組みや効果の出る条件をわかりやすく解説します。
さらに、「節税にならない」パターンや注意すべきリスク、そして失敗を防ぐための具体的なポイントまでをまとめました。
これから不動産投資を検討している方や、節税の仕組みを正しく理解したい方は、ぜひ参考にしてください。

1. 不動産投資で節税できる仕組み

「不動産投資は節税になる」と聞いたことがある方は多いと思います。実際に、不動産を所有・運用することで所得税や住民税の負担を軽減できるケースがあります。
ただし、その仕組みを正しく理解しておかないと、「思ったほど節税にならなかった」という結果にもなりかねません。ここでは、基本的な節税の仕組みをわかりやすく解説します。

1-1. 減価償却による所得圧縮

不動産を購入すると、建物部分は「資産」として扱われ、時間の経過とともに価値が下がるとみなされます。
この価値の減少分を経費として計上する仕組みが「減価償却（げんかしょうきゃく）」です。

たとえば、2,000万円の建物を20年かけて償却する場合、毎年100万円を経費として計上できます。
この経費を収入から差し引くことで、所得税や住民税の課税対象となる金額を減らすことができ、結果的に税負担が軽くなるのです。

1-2. 損益通算による税金の軽減

損益通算（そんえきつうさん）とは、他の所得と不動産の赤字を合算して、全体の所得を減らすことができる制度です。
たとえば、本業の年収が600万円で、不動産収入がマイナス50万円の場合、課税対象の所得は550万円になります。
これにより、所得税・住民税が少なくなる＝節税になるという仕組みです。

ただし、土地の購入費やローンの元金返済部分は経費にならないなど、対象項目にはルールがあるため注意が必要です。

1-3. 相続税対策としての効果

不動産は、現金と比べて「相続税の評価額」が低くなる特徴があります。
たとえば、同じ3,000万円でも、現金で持っている場合と不動産で持っている場合では、相続時の評価額が7割程度に下がることもあります。

不動産投資の節税効果は、減価償却・損益通算・相続評価減の3つが中心です。
ただし、節税効果を得るためには「どの部分が経費になるのか」「どのくらいの期間で償却できるのか」といった税制のルールを理解することが大切です。

2. 不動産投資が節税にならないケースと注意点

2-1. 所得が少ないと節税効果は限定的

不動産投資の節税は、主に所得税や住民税の負担を減らすことで得られます。
しかし、もともと年収が低く、税金をあまり払っていない人は、そもそも節税の余地が小さいのです。
そのため、「節税目的で始めたのに、あまり効果を感じない」というケースが少なくありません。

2-2. 節税よりも支出のほうが大きくなることも

建物の減価償却やローン利息を経費にできるため、帳簿上は赤字にできても、実際には管理費・修繕費・ローン返済などの現金支出が続く場合もあります。
結果的に、税金を減らすことだけに意識が向くと「節税できたけれど手元の資金が減っている」状態になるり、キャッシュフローが悪化してしまう点に注意が必要です。

2-3. 節税目的だけで物件を選ぶと失敗しやすい

「税金が安くなるから」という理由だけで物件を購入すると、立地や需要を軽視してしまい、入居者が集まらず空室が続くリスクがあります。節税どころか、毎月のローン返済や維持費で赤字になるケースも多く、本来の「資産運用としての安定収益」という目的から外れてしまいます。

2-4. 将来の税負担が増える可能性も

購入時や運用中に節税できたとしても、売却時に利益が出れば譲渡所得税がかかります。短期的には得をしても、長期的には売却益に対する課税でトータルマイナスになる場合もあります。「今の節税効果」だけでなく、「将来の税金」まで見据えて判断することが大切です。

3.シミュレーションで見る節税効果

たとえば、年収800万円の会社員が、3,000万円のワンルームマンションを購入したケースを考えます。
建物部分2,000万円を20年で減価償却し、毎年100万円を経費にできます。
さらに、ローン利息や管理費、修繕積立金などの経費を合わせると、年間の経費はおよそ180万円。
家賃収入が年間150万円だとすると、帳簿上は30万円の赤字になります。

この30万円分を「損益通算」することで、課税対象の所得が減り、所得税と住民税を合わせて約10万円前後の節税効果が見込めます。

ワンルーム投資は少額から始められるため、節税シミュレーションを行いやすい点も魅力です。
ただし、キャッシュフローがマイナスにならないよう、ローン返済と実支出のバランスを必ず確認しましょう。

不動産投資を始める前には、

• ・年収
• ・ローン条件（金利・期間）
• ・想定家賃収入
• ・経費（管理費・修繕費・固定資産税など）

をもとに、専門家によるシミュレーションを行うことが不可欠です。

税金だけでなく、キャッシュフロー・将来の売却価格・修繕費まで含めた総合的な試算を行うことで、節税効果を正しく把握し、リスクを最小限に抑えた投資判断が可能になります。

4. 失敗しないための対策と成功のポイント

4-1. 「節税目的だけ」で始めないこと

節税効果は確かに魅力的ですが、それはあくまで投資の副次的効果にすぎません。物件の価値や立地、将来の賃貸需要を無視して「税金が減るから買う」という判断をすると、空室リスクや修繕費の増加で結果的に損をする可能性が高くなります。まずは「長期的に収益を上げられる物件か」を軸に考え、節税はその結果として捉えましょう。

4-2. キャッシュフローを必ず確認する

帳簿上の赤字と、実際のキャッシュフローは別物です。「節税できた＝儲かった」ではなく、手元にどれだけ現金が残るかを見極めることが重要です。
たとえば、減価償却で節税できても、ローン返済・管理費・修繕費などの実支出が多ければ、手元資金が減ってしまう可能性があります。定期的にキャッシュフロー表を作成し、将来の修繕費や空室率も含めて管理しましょう。

4-3. 専門家のサポートを活用する

不動産投資は、物件価格やローン条件、税制の影響など多くの要素が絡み合う複雑な仕組みです。税理士や不動産の担当者に相談することで、自分の収入・目的に合った節税計画を立てやすくなります。
また、シミュレーションを依頼することで、数字に基づいた判断が可能になります。

5. 節税効果を高める物件選びのコツ

不動産投資で節税効果を高めるには、「どんな物件を買うか」が非常に重要です。同じ金額を投資しても、物件の種類やエリアによって節税効果や将来の収益性は大きく変わります。
以下のポイントを押さえることで、無理なく税負担を軽減しながら、長期的に安定した資産形成が目指せます。

5-1. 立地と需要のバランス

人口が増えている地域や駅近エリアは空室リスクが低く、長期的な入居率の安定が期待できます。節税だけを目的に地方の格安物件を購入すると、入居者が見つからず収益が減る恐れがあります。

5-2. 建物の構造や築年数

減価償却によって建物の価値を経費計上できるため、木造や軽量鉄骨などのように償却期間が短い物件ほど、早期に経費を計上できる点で節税効果が高まります。
また、築年数が浅い（築浅）物件は入居希望者が多く、長期的に安定した入居率を維持しやすいというメリットがあります。節税と運用の両面でバランスの良い選択といえるでしょう。

5-3. 価格とローン条件

節税効果を狙って高額な借入を行うと、返済負担や金利コストで手元資金が圧迫されるリスクがあります。
また、購入予定の物件が市場価格として適正かどうか、あるいは相場よりお得に購入できているかをチェックすることも大切です。割高な物件を掴んでしまうと、いくら節税できても収益性が低下してしまいます。

6. エスリードダイレクト物件なら

6-1. 仲介業者を挟まない直販物件

エスリードダイレクトは、自社で開発・保有した物件を仲介業者を通さず直接販売する仕組みを採用しています。そのため、通常の不動産取引で発生する仲介手数料や中間マージンが不要。
結果として、他社の同等物件と比べて約100〜300万円お得に購入できる価格優位性を実現しています。

6-2. 駅近・築浅など好条件を満たした厳選物件ラインナップ多数

エスリードグループは関西エリアを中心に、自社で開発から供給までを一貫して手掛けています。立地選定の段階から「賃貸需要の高いエリア」に狙いを定め、駅近や築浅といった条件にこだわった物件を供給してきました。その結果、入居率99.5％という高い稼働実績を維持しています。

6-3. グループ一貫サポートで購入から運用・売却まで安心

物件の販売だけでなく、賃貸管理やメンテナンス、さらには売却サポートまで、グループ内で完結する仕組みを整えています。自社開発物件だからこそ建築仕様や修繕履歴を正確に把握しており、節税や運用面でも無駄のない管理が可能です。投資家は余計な業者に委託する必要がなく、運用の手間やリスクを大幅に軽減できます。

6-4. ワンルームマンション投資は節税につながりやすい

ワンルームマンションは、建物部分の割合が高く減価償却を経費として計上しやすいため、所得を圧縮して節税しやすい特徴があります。
また、比較的少額から始められるため、会社員や副業投資家でも無理なく運用できるのが魅力。
エスリードダイレクトでは、こうしたワンルーム特有の節税メリットと、グループの安定した管理体制を組み合わせることで、リスクを抑えながら堅実な資産形成を実現します。

まとめ

不動産投資には、所得税や住民税を抑える「節税効果」という大きなメリットがあります。しかし、節税だけを目的に始めてしまうと、思わぬ支出増や空室リスクによってマイナスになるケースも少なくありません。

本当に成功する不動産投資とは、節税効果と資産価値の両立を実現できる投資です。そのためには、物件選びの段階で立地・築年数・価格をしっかり見極めること、キャッシュフローや将来の売却まで見据えたシミュレーションを行うこと、専門家のサポートを受けて、数字に基づいた判断をすることが欠かせません。

節税はあくまで結果として得られるもの。長期的な視点で安定した収益を生む資産を育てていくことが、不動産投資の本質です。
正しい知識と計画をもって取り組めば、節税と資産形成の両方を実現することができます。

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